Ümraniye'de Apartman Ortak Alan Temizliği Planı: Kapsam, Sıklık ve Sorumluluk

Ortak alan temizliğinde çıkan tartışmaların çoğu iş yapılmadığı için değil, hangi işin kime ve hangi aralıkla ait olduğu yazılı olmadığı için başlar. Bir apartman yönetiminin çözmesi gereken karar aslında üç tanedir: hangi alanlar plana girer, her alanda hangi işlem hangi sıklıkla tekrarlanır, malzeme ile binaya erişim kimin sorumluluğundadır. Bu üçü netleştiğinde geriye kalan her şey uygulama ayrıntısına döner.

Aynı üç karar her binada farklı sonuç verir. Dört katlı, asansörsüz ve sekiz daireli bir apartmanın merdiven yükü ile on iki katlı bir bloğun giriş holü yükü aynı ölçekte değildir. Ümraniye'de yönetimler çoğu zaman komşu binanın programını örnek alır; oysa doğru başlangıç noktası kendi binasının kat sayısı, günlük geçiş yoğunluğu ve zemin malzemesidir.

Ortak alan nerede başlar, nerede biter

Plan yazmanın ilk adımı sınırı çizmektir. Ortak alan, daire kapısının dışında kalan ve bütün kat maliklerinin kullandığı yüzeylerin tamamıdır. Uygulamada bu tanım tek başına yetmez, çünkü alan alan liste çıkarılmadığında bazı yüzeyler herkesin sorumluluğu sanılır ve sonuçta kimsenin işi olmaz.

• Bina girişi: dış kapı yüzeyi, giriş holü zemini, paspas altı, posta kutuları ve interkom paneli
• Merdiven bölümü: basamaklar, sahanlıklar, süpürgelikler, korkuluk ve küpeşte
• Asansör: kabin zemini, kabin içi yüzeyler, buton paneli, kat kapıları ve kapı eşiği
• Kat araları: kat pencereleri, pervazlar, aydınlatma armatürlerinin erişilebilir yüzeyleri, yangın dolabının dış yüzü
• Alt kotlar: bodrum koridoru, sığınak girişi, otopark bağlantı kapısı
• Çöp alanı: konteyner çevresi, çöp odası zemini ve kapı kolu
• Üst kot: çatı katı sahanlığı ve teras çıkış kapısı

Listenin dışında kalanların da aynı netlikte yazılması gerekir. Daire içleri, daire kapısının iç yüzü, balkonlar, dairelere ait depo bölmeleri ve kişisel eşyalar plana girmez. Asansörün mekanik aksamı, elektrik panosu ve yangın dolabındaki ekipman ise temizlik değil teknik bakım konusudur; bunlar ayrı bir hizmetle yürür.

Bir de her binada tartışma üreten gri alanlar vardır. Baştan karara bağlanmazlarsa ilk aydan sonra sürtüşmeye dönüşürler:

• Daire kapısının önündeki paspaslar ve ayakkabılıklar: silkelenmesi kime ait
• Otopark zemininin yıkanması: ortak alan planında mı, ayrı iş olarak mı
• Bahçe, yürüyüş yolu ve giriş merdiveninin dış basamakları
• Kar ve yağış sonrası giriş bölümünün toplanması
• Su deposu ve kombi odası gibi teknik hacimlerin zemini
• Giriş holünde biriken kargo kutuları ve broşürlerin kaldırılması

Ziyaret sıklığını kat sayısı tek başına belirlemez

Sıklığın çıkış noktası kat sayısıdır, fakat asıl belirleyici o merdivenden gün içinde kaç kez geçildiğidir. Aynı kat sayısına sahip iki bina, daire başına düşen kişi sayısı ve giriş çıkış alışkanlığı yüzünden birbirinden çok farklı yük üretebilir. Aşağıdaki aralık, yönetimin üzerine tartışma kurabileceği bir başlangıç çerçevesidir; ölçülmüş bir sektör standardı değildir.

Yönetim bu çerçeveyi binanın kendi koşullarına göre yukarı ya da aşağı çeker. Kararı en çok değiştiren etkenler şunlardır:

• Asansör yoksa merdiven kullanımı artar, ıslak temizlik bir kademe yukarı alınır
• Zemin malzemesi: mermer ve granit iz tutar, seramik daha affedicidir, ahşap basamak fazla suyu kaldırmaz
• Giriş kapısı doğrudan sokağa açılıyorsa hol kiri belirgin biçimde artar
• Evcil hayvanı olan daire sayısı ve okul çağında çocuk yoğunluğu
• Kargo ve market teslimatı trafiği, özellikle giriş holü ve asansör kabini için
• Binada tadilat yapan daire varsa toz kaynağı süresince yük değişir
• Kış aylarında ayakkabıyla taşınan çamur ve yol tuzu giriş bölümünü hızlı kirletir

Sıklık kadar saat de plana girer. Islak temizlik binanın en yoğun giriş çıkış saatine denk gelmemelidir; zemin kururken geçiş olması hem işi bozar hem de kayma riski üretir. Çoğu binada sabahın geç saatleri ya da öğleden sonranın ilk yarısı uygun aralıktır. Dışarıdan ekip çalışıyorsa saat aralığının yazılı olması, ziyaret günü hafta sonuna kaydığında karışıklığı önler.

Kapsam metni bir sayfada nasıl toplanır

Kapsam metninin uzun bir sözleşme olması gerekmez. Tek sayfa çoğu bina için yeterlidir. İçinde şu yedi başlık bulunduğunda uygulama sırasında sorulacak soruların büyük bölümü baştan cevaplanmış olur.

1. Alan listesi: kat kat ve isim isim, gri alanlar dahil
2. İşlem ve sıklık eşlemesi: her alanın karşısında yapılacak işlem ve tekrar aralığı
3. Malzeme ve ekipman: ürünleri yönetim mi temin ediyor, ekip mi getiriyor
4. Erişim: binaya giriş yöntemi, çalışma saat aralığı, su ve elektrik kullanımı
5. Kapsam dışı işler: ek talep geldiğinde kimin onay vereceği ve işin nasıl ayrı yürüyeceği
6. Kontrol ve kayıt: ziyaret sonrası neyin işaretleneceği, şikayetin kime iletileceği
7. Değişiklik usulü: sıklığı artırma ya da azaltma kararının nasıl alınacağı

Metni yöneticinin hazırlaması işi hızlandırır, ancak sıklık ve gider paylaşımı gibi başlıklar genellikle kat malikleri kurulunda karara bağlanır ve karar defterine geçer. Kararın yazılı olması, yıl içinde yönetim değiştiğinde planın sıfırdan tartışılmasını da engeller.

Bina görevlisi bulunmayan ya da görevlinin iş yükü ortak alanlara yetmeyen binalarda kapsam metni dışarıdan hizmet alımını tarif eder. Yönetimlerin bir bölümü merdiven, sahanlık ve giriş temizliğini düzenli aralıklarla bir Ümraniye temizlik şirketi ile yürütür. Bu durumda metne personelin binaya hangi saat aralığında gireceği, malzemenin kimde olduğu ve ziyaret sonrası kontrolün nasıl kaydedileceği de eklenir.

Hangi bina hangi çalışma modeline uyar

Ortak alan işini kimin yapacağı, bina büyüklüğünden çok işin sürekli mi yoksa programlı mı olması gerektiğine bağlıdır.

• Görevlisi olan bina: günlük kuru bakım ve çöp toplama görevlide kalır, dönemsel derin temizlik ile merdiven boşluğu camları gibi zaman alan işler dışarıdan alınır
• Görevlisi olmayan küçük apartman: haftalık ya da iki haftada bir gelen bir ekip çoğu ihtiyacı karşılar, plan sadeleştiği için kontrol de kolaylaşır
• Çok girişli site: her blok için ayrı program yazılır, blok içi alanlar ile site ortak alanları ayrı listelerde tutulur; tek liste kullanan sitelerde bloklar arasında eşitsizlik şikayeti çıkar
• Tadilatın sürdüğü bina: toz kaynağı kapanmadan yapılan derin temizlik kısa sürede geri alınır, bu dönemde giriş ve asansör önceliklendirilip derin temizlik ertelenir

Dışarıdan hizmet almanın karşılığında yönetim, gün içinde her an müdahale edebilecek bir kişiyi binada bulundurma imkanından vazgeçer. Kapı önünde biriken çöp ya da ani su taşması gibi durumlar için binanın kendi çözümü olmalıdır. Buna karşılık programlı ziyaret modeli işi kişiye değil listeye bağlar; görevli izinliyken ortak alan aksamaz ve her ziyarette aynı kapsam uygulanır.

Ortak alan planında sık yapılan hatalar

• Sıklığı kendi binasının ölçeğine bakmadan, komşu apartmanın programını kopyalayarak belirlemek
• Islak temizliği yoğun saate yaptırmak ve zemini kurumadan geçişe açmak; uyarı levhası kullanılmayan binalarda bu doğrudan kayma riskidir
• Asansör kabinini, buton panelini ve kapı eşiğini plana yazmayı unutmak, oysa bunlar binanın en çok temas edilen yüzeyleri arasındadır
• Çöp toplama alanını temizlik değil yalnızca taşıma işi saymak; zemin ve konteyner çevresi düzenli yıkanmazsa koku sorunu ilk sıcaklarda başlar
• Zemin malzemesine uygun olmayan ürün seçmek; doğal taş basamakta asitli ürün, ahşap merdivende bol su kalıcı iz bırakır
• İşi sözlü mutabakatla yürütmek, kapsam yazılı olmadığında her şikayet yeniden pazarlığa dönüşür
• Ziyaret kaydı tutmamak; hangi işin ne zaman yapıldığı kayıtlı değilse tartışma iş kalitesinden çıkıp kişiler arasına kayar

Ürün seçimi ortak alanda ayrıca dikkat ister. Merdiven boşluğu kapalı ve havalandırması sınırlı bir hacim olduğu için keskin kokulu ürünler kat sakinlerini uzun süre rahatsız eder. NG Temizlik ortak alan çalışmasında çevre dostu ürünler kullandığını belirtiyor; koku ve havalandırma konusu plan yazılırken sorulması gereken başlıklardan biridir.

Sık sorulan sorular

Temizlik günü yağışlıysa program ertelenir mi?

Ertelemek yerine sırayı değiştirmek daha verimlidir. Yağışlı günde giriş holü ve ilk sahanlık en hızlı kirlenen bölümdür; bu alanların ıslak temizliği yağış durduktan sonraya alınır, üst katların kuru bakımı ise aynı gün yapılır. Kapsam metnine bir satırlık hava koşulu önceliği eklenirse bu karar her seferinde yeniden tartışılmaz.

Merdiven temizliği sırasında kat sakinleri geçiş yapabilir mi?

Merdiveni tamamen kapatmak çoğu binada mümkün değildir. Uygulamada kat kat ilerlenir ve basamağın bir yarısı kuruyana kadar diğer yarısı geçişe açık bırakılır. Üst kattan aşağı doğru çalışmak, kurumuş bölümün yeniden kirlenmesini önler. Uyarı levhası çalışma boyunca ilgili sahanlıkta durur.

Bir dairenin kişisel talebi ortak plana nasıl işlenir?

İşlenmez. Tek daireyi ilgilendiren istekler ortak gider kapsamına girmediği için ayrı iş olarak yürütülür. Kapsam metnindeki ek talep maddesi tam olarak bu ayrımı korumak içindir: talep yöneticiye iletilir, ortak alan programına dokunulmadan ayrıca planlanır.

Boş dairesi çok olan binada sıklık düşürülür mü?

Geçiş yoğunluğu azaldığı için basamak ve sahanlık ıslak temizliği bir kademe aşağı çekilebilir. Ancak giriş holü, posta kutuları ve asansör kabini aynı sıklıkta kalır, çünkü bu alanlar bina dışından gelen kirle beslenir. Uzun süre kapalı duran dairelerin bulunduğu koridorlarda havalandırma yapılmadığı için toz ve rutubet kokusu artabilir; bu koridorlar plan içinde ayrı bir satır olarak izlenir.

Plan yazmadan önce binadan toplanacak bilgiler

Aşağıdaki bilgiler tek sayfada toplandığında yönetim, hem kendi programını hem de aldığı teklifleri aynı ölçütlerle okuyabilir:

• Kat sayısı, daire sayısı ve tahmini kullanıcı sayısı
• Asansör var mı, kaç adet, kabin ölçüsü
• Giriş sayısı ve giriş kapısının doğrudan sokağa açılıp açılmadığı
• Basamak, sahanlık ve hol zemininin malzemesi
• Korkuluk ve küpeşte malzemesi
• Çöp toplama noktasının konumu ve konteyner sayısı
• Su alma noktası ile priz erişiminin bulunduğu kat
• Bodrum ve otopark bağlantısının plana dahil edilip edilmeyeceği
• Binada tadilat yapan daire olup olmadığı

Ortak alan, merdiven boşluğu ve giriş bölümü NG Temizlik Şirketi'nin apartman ve merdiven temizliği kapsamında yer alıyor. Ekip 08:00 - 20:00 aralığında çalışıyor ve gün seçimi hafta sonunu da kapsıyor, bu yüzden ziyaret binanın en sakin gününe yerleştirilebiliyor. Temizlik ürünlerini yönetim temin edebiliyor ya da ekip kendi ekipmanıyla geliyor. Kendi binası için ortak alan programı çıkarmak isteyen yönetimler 0541 466 88 83 numarasını kullanabilir.